Fiscalité de la location saisonnière en 2026 : ce qu’un propriétaire doit savoir

Article mis à jour en Août 2026

Les revenus d’une location saisonnière sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel. En 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, avec 30 % d’abattement fiscal, et jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé, avec 50 % d’abattement. Au-delà, ou sur option, c’est le régime réel.

Vous louez un appartement ou une maison pour quelques jours ou quelques semaines? Ces recettes doivent être déclarées, mais la manière dont elles seront imposées dépend de plusieurs éléments: leur montant, le classement du logement, le régime choisi et le niveau de charges que vous supportez.

Micro-BIC, régime réel, LMNP, CFE… Derrière ces termes un peu techniques se cachent finalement quelques règles essentielles. Ce sont les questions qui reviennent le plus souvent chez les propriétaires que nous accompagnons à Aix-les-Bains, Chambéry et autour du lac du Bourget. Voici l’essentiel, avec les chiffres de cette année.

Comment sont imposés les revenus d’une location saisonnière en 2026 ?

Les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Autrement dit, même si vous êtes un particulier qui loue simplement une résidence secondaire quelques mois dans l’année, ces revenus ne se déclarent pas comme ceux d’une location vide.

Deux régimes s’appliquent: le micro-BIC et le régime réel.

Un point qui crée beaucoup de confusion cette année: deux jeux de seuils coexistent en 2026. La déclaration que vous avez déposée au printemps, sur le chiffre d’affaires 2025, s’apprécie au regard des 77 700 € pour un meublé classé. Les recettes que vous encaissez en ce moment, que vous déclarerez en 2027, relèvent du nouveau plafond de 83 600 € (actualisation triennale prévue par la loi de finances pour 2026). Le seuil de 15 000 € du non classé, lui, ne bouge pas.

Le régime réel fonctionne différemment: aucun abattement forfaitaire. Le calcul part des recettes encaissées, auxquelles on retranche les charges déductibles et, lorsque les conditions sont réunies, les amortissements. Le régime réel devient obligatoire lorsque les plafonds du micro-BIC sont dépassés selon les règles d’appréciation des sommes des années précédentes: un dépassement ponctuel ne fait pas basculer immédiatement.

Le micro-BIC est donc plus simple à gérer, le régime réel colle de plus près aux dépenses réelles du logement. Le bon choix dépend du classement du bien, du montant des loyers et du niveau de charges.

Exemple avec le régime micro-BIC

Prenons un meublé de tourisme classé à Aix-les-Bains qui génère 30 000 € de loyers. Il reste sous le plafond de 83 600 €.

Avec l’abattement de 50 %, 15 000 € sont retenus pour déterminer le bénéfice imposable:

30 000 € de chiffre d’affaires – 50 % d’abattement
= 15 000 €

Cela ne signifie pas que le propriétaire paiera 15 000 € d’impôt. Cette somme sert de base au calcul de son imposition, qui dépend ensuite de la situation de son foyer fiscal.

Exemple avec le régime réel

Prenons maintenant un logement qui relève du régime réel et génère lui aussi 30 000 € de loyers annuels.

Aucun abattement de 30 % ou de 50 % n’est appliqué. Si le logement supporte 8 000 € de charges déductibles, le calcul commence ainsi:

30 000 € de revenus encaissés – 8 000 € de charges
= 22 000 €

Des amortissements viennent ensuite réduire ce résultat, nous y revenons plus bas. Le régime réel n’est donc pas automatiquement plus avantageux que le micro-BIC. Il faut comparer les deux avec les chiffres réels du logement, idéalement avec un expert-comptable habitué à la location meublée.

Meublé de tourisme classé ou non classé : quelle différence ?

Un meublé de tourisme classé est un appartement, une maison ou un studio qui a obtenu un classement officiel de 1 à 5 étoiles. Cette évaluation porte sur le confort, les équipements, les services proposés et certains critères liés à l’accueil des voyageurs.

À l’inverse, un logement proposé en location saisonnière sans avoir effectué cette démarche reste un meublé de tourisme non classé. Il ne faut pas confondre ce classement officiel avec les notes laissées sur Airbnb ou Booking: un logement noté 4,9/5 par ses voyageurs reste non classé s’il n’a pas suivi la procédure.

Cette distinction compte doublement. Elle fixe les seuils et les abattements du micro-BIC, et elle joue aussi sur la taxe de séjour payée par le voyageur.

Comment obtenir le classement d’un meublé de tourisme ?

Le propriétaire fait appel à un organisme de contrôle habilité; Atout France tient la liste des organismes accrédités ou agréés. Une visite du logement est organisée pour vérifier les critères du référentiel officiel et déterminer le nombre d’étoiles auquel le bien peut prétendre.

Après la visite, l’organisme transmet le rapport de contrôle et la proposition de classement. Le propriétaire dispose de 15 jours pour la contester. En l’absence de refus, le classement est acquis et reste valable 5 ans. Il devra ensuite être renouvelé. C’est une démarche que nous préparons avec les propriétaires dans le cadre de nos services de conciergerie, parce qu’elle se rentabilise vite dès que les revenus dépassent quelques milliers d’euros.

LMNP ou LMP : quel statut pour votre location meublée ?

Le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, concerne les propriétaires qui louent un meublé sans remplir les conditions du loueur professionnel. Le statut LMP, loueur en meublé professionnel, s’applique lorsque les 2 exigences sont réunies au niveau de l’ensemble du foyer fiscal:

• les revenus locatifs annuels de l’ensemble des locations meublées du foyer dépassent 23 000 €;
• elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Les deux conditions doivent être réunies. Dépasser 23 000 € ne suffit pas à devenir LMP.

Un exemple. Votre location courte durée ou meublée génère 30 000 € par an, votre foyer perçoit 45 000 € de salaires. Les sommes locatives dépassent 23 000 €, mais restent inférieures aux autres revenus du foyer: vous restez LMNP.

À l’inverse, si vos locations meublées génèrent 35 000 € et que les autres revenus professionnels du foyer représentent 25 000 €, les deux conditions sont remplies: votre activité relève du LMP.

Il ne faut pas confondre ce statut avec le régime fiscal. Un propriétaire LMNP peut être au micro-BIC ou au régime réel. LMNP ou LMP définit votre statut de loueur; micro-BIC ou réel détermine la manière dont votre bénéfice imposable est calculé.

Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Au régime réel, il n’y a pas de réduction forfaitaire. On part des loyers encaissés et on retire les dépenses engagées pour la location, à condition de pouvoir les justifier. Selon le logement, il s’agit notamment:

• des frais de gestion locative ou de conciergerie (nos tarifs sont indexés sur le chiffre d’affaires, ce qui en fait une charge déductible proportionnelle à ce que le logement rapporte) ;
• des honoraires d’expert-comptable ;
• des assurances liées au logement ;
• des dépenses d’entretien et de réparation ;
• des intérêts d’emprunt et frais de financement ;
• de certaines taxes liées à l’activité ;
• des dépenses nécessaires au fonctionnement du logement.

S’y ajoutent les amortissements, qui font souvent la différence. Ils permettent de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux, sur plusieurs années. C’est cette combinaison entre charges réellement payées et amortissements qui rend le régime réel intéressant pour une partie des propriétaires, et à peu près systématiquement pour un meublé non classé qui ne bénéficie que de 30 % d’abattement au micro-BIC.

Le montant déductible dépend toujours de la nature de la dépense et de la situation du bien. La bonne habitude consiste à conserver factures, relevés et justificatifs. Votre expert-comptable détermine ensuite ce qui entre dans le résultat fiscal.

Quels autres impôts et taxes prévoir pour une location saisonnière ?

La fiscalité d’une location saisonnière ne s’arrête pas au calcul du bénéfice imposable.

La CFE, cotisation foncière des entreprises, est en principe due par les propriétaires qui exercent une activité de location meublée. Il existe plusieurs cas d’exonération, et le montant varie selon la commune et la base d’imposition. Vérifiez votre situation auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le logement.

La taxe de séjour fonctionne différemment: elle est payée par le voyageur, collectée par le propriétaire ou la plateforme, puis reversée. Ce n’est pas un revenu. Son montant dépend de l’intercommunalité, du nombre de nuits, du nombre de personnes et du classement du logement.

Il faut aussi distinguer prélèvements sociaux et cotisations sociales. Selon le montant du chiffre d’affaires, le statut du loueur et les conditions d’exploitation, les revenus d’une location meublée relèvent de l’un ou de l’autre. Le sujet devient important quand les revenus augmentent ou que l’activité prend une place plus grande dans les revenus du foyer.

Enfin, certains propriétaires restent concernés par la taxe d’habitation, notamment lorsqu’ils conservent la disposition d’une résidence secondaire une partie de l’année. La règle dépend de l’usage réel du logement.

L’objectif n’est donc pas de regarder seulement l’impôt sur le revenu. Pour savoir ce que rapporte vraiment une location saisonnière, il faut intégrer l’ensemble des taxes, prélèvements et frais d’exploitation. Nous avons fait l’exercice chiffre par chiffre pour Aix-les-Bains et le lac du Bourget.

Et les nouvelles règles de 2026 sur les meublés de tourisme ?

La fiscalité n’est pas le seul sujet à avoir évolué. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé la réglementation des meublés de tourisme: déclaration avec numéro d’enregistrement généralisée depuis le 20 mai 2026 via un téléservice national, nouvelles marges de manœuvre des communes sur le changement d’usage et la limite annuelle de location d’une résidence principale, calendrier DPE. Ces démarches sont distinctes de la fiscalité et dépendent de la commune du logement.

Quelles particularités fiscales à Aix-les-Bains et Chambéry ?

Les règles du micro-BIC, du régime réel et du statut LMNP sont nationales. Un T2 à Aix-les-Bains et un T2 à Chambéry, avec les mêmes loyers et le même classement, sont imposés de la même façon.

Ce qui dépend du territoire, c’est le reste. Le montant de la CFE varie d’une commune à l’autre, avec la cotisation minimum appliquée dans la plupart des cas aux loueurs non professionnels. La taxe de séjour est perçue par Grand Lac pour Aix-les-Bains, Le Bourget-du-Lac, Tresserve ou Brison-Saint-Innocent, et par Grand Chambéry pour Chambéry, avec des grilles différentes. Et les démarches de déclaration ne se font pas de la même manière: à Chambéry, la déclaration préalable en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise.

D’où notre conseil: vérifiez les règles fiscales nationales d’un côté, et les règles locales de la commune du logement de l’autre, avant la première mise en ligne.

Comment déclarer ses revenus de location saisonnière ?

La déclaration d’une location meublée commence dès le début de l’activité. Le propriétaire effectue une formalité en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, pour obtenir un numéro SIRET et indiquer le régime fiscal choisi. À ne pas confondre avec l’enregistrement du meublé de tourisme prévu par le Code du tourisme: ce sont deux démarches différentes, qui répondent à deux obligations différentes.

Ensuite, les démarches diffèrent selon votre régime.

Comment déclarer ses revenus au micro-BIC ?

Vous déclarez le montant brut de vos revenus de location meublée sur la déclaration complémentaire 2042 C-PRO. Vous ne déduisez rien vous-même: l’administration applique l’abattement correspondant à votre situation.

Pour un meublé de tourisme classé qui a généré 30 000 €, vous indiquez 30 000 €. L’abattement de 50 % est appliqué automatiquement, sans avoir à retirer séparément les frais d’entretien, de conciergerie ou d’assurance.

Quelles démarches au régime réel ?

Au régime réel, la déclaration est plus complète. Le propriétaire tient une comptabilité qui permet de déterminer le résultat de l’activité à partir des recettes, des charges déductibles et des amortissements.

Ce régime implique une déclaration de résultat et une liasse fiscale, c’est-à-dire un ensemble de documents comptables et fiscaux présentant le résultat de l’activité. C’est pour cette raison que la plupart des propriétaires au réel se font accompagner par un expert-comptable.

Les formulaires, cases et démarches évoluant d’une année à l’autre, nous déconseillons de reprendre une ancienne déclaration comme modèle. Vérifiez les informations disponibles sur le site impots.gouv.fr au moment de déclarer.

Vous envisagez de louer votre logement en Savoie ?

Avant de vous concentrer sur la fiscalité, regardez le fonctionnement réel de votre location: le chiffre d’affaires qu’elle peut générer, le nombre de semaines que vous souhaitez louer, les dépenses à prévoir, les équipements manquants, le classement éventuel. C’est ce qui permet de construire une projection plus réaliste qu’un calcul basé sur un tarif à la nuit.

C’est précisément la partie que nous prenons en charge: estimation du potentiel, positionnement tarifaire, réservations, accueil des voyageurs, suivi du logement et dossier de classement. Vous possédez un appartement, une maison ou une résidence secondaire à Aix-les-Bains, Chambéry ou autour du lac du Bourget? Parlons de votre projet, sans engagement.

Les informations de ce guide complet sont données à titre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils et règles cités sont ceux en vigueur en août 2026; vérifiez-les auprès de l’administration ou de votre expert-comptable avant toute décision.

Les questions fréquentes des propriétaires