Airbnb vs location à l’année en Savoie : quel choix est le plus rentable ?

Airbnb ou location longue durée : faut-il louer votre bien à la nuit ou le garder en location à l’année ? Pour un logement situé à Aix-les-Bains, à Chambéry ou autour du lac du Bourget, la réponse dépend surtout des revenus que vous pouvez en attendre, des frais, de la fiscalité 2026, de votre choix de gérer vous-même ou de déléguer, et des contraintes propres à chaque formule.

Chez La Conciergerie de Savoie, on vous guide dans ce choix avec notre connaissance du marché local et des propriétaires que nous accompagnons au quotidien. Nés à Aix-les-Bains, nous gérons aujourd’hui plus de 50 logements autour d’Aix-les-Bains, de Chambéry et du lac du Bourget.

La location à l’année : avantages et limites

La location à l’année, c’est le modèle que la plupart des propriétaires connaissent : un locataire, un bail, un loyer qui tombe tous les mois. Elle prend deux formes. La location nue (logement vide), avec un bail de trois ans minimum quand le propriétaire est un particulier, et la location meublée, avec un bail d’un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant).

Son premier atout, c’est la régularité. Vous savez ce que vous allez toucher, ce qui compte si vous remboursez un crédit. Le deuxième, c’est la charge mentale : pas de ménage entre deux séjours, pas de messages à 23 h pour un code de boîte à clés, pas de linge à gérer. Dans les quartiers recherchés d’Aix et de Chambéry, la vacance locative, c’est-à-dire la période où le logement reste sans locataire, est en général courte.

Côté limites, le loyer est fixé au départ, puis il ne peut évoluer qu’une fois par an selon l’IRL (l’indice de référence des loyers publié par l’Insee). Si le marché monte, vous suivez de loin. Le risque d’impayés existe aussi, et une procédure d’expulsion peut durer de longs mois. Beaucoup de propriétaires souscrivent donc une GLI, une garantie loyers impayés, qui représente un coût annuel supplémentaire.

Autre point qu’on sous-estime souvent : récupérer son bien n’est pas simple. Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et seulement pour vendre, pour y habiter (ou y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux. Enfin, la performance énergétique devient un sujet. Depuis 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être loué. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.

Pour un propriétaire qui cherche avant tout la tranquillité, la location à l’année a donc du sens. Et quand c’est le cas pour votre bien, on vous le dit sans détour.

La location courte durée : avantages et limites

La location courte durée consiste à louer son logement meublé à des voyageurs, pour quelques nuits ou quelques semaines, via des plateformes comme Airbnb ou Booking. Sur le plan juridique, on parle de meublé de tourisme : un logement loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En location saisonnière à Aix-les-Bains, la clientèle est plus variée qu’on ne l’imagine. Il y a les vacanciers d’été attirés par le lac, les couples qui viennent le week-end et les curistes qui séjournent plusieurs semaines pour les thermes. À Chambéry s’ajoutent les déplacements professionnels et les voyageurs qui font étape avant de monter en station.

Le principal avantage, c’est le potentiel de revenus. Le prix par nuit s’ajuste à la demande : c’est ce qu’on appelle la tarification dynamique. Un week-end de juillet ne se vend pas au même prix qu’un mardi de novembre, et c’est tant mieux. Vous gardez aussi la main sur votre bien : vous pouvez bloquer deux semaines en août pour vous, ce qui est impossible avec un locataire à l’année. Et comme le logement est vérifié après chaque séjour, un problème se repère tout de suite, pas au bout de trois ans.

Les limites sont réelles, elles aussi. La saisonnalité d’abord : le taux d’occupation, c’est-à-dire la part des nuits réellement louées, varie fortement selon les mois. Le temps ensuite : annonces, messages, arrivées, ménage, linge et gestion des avis représentent un vrai travail. Si vous le faites seul, comptez plusieurs heures par semaine en saison.

Il y a enfin le cadre réglementaire, qui s’est nettement durci. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur ses annonces. Le téléservice national qui délivrera ce numéro est annoncé pour la fin de l’année 2026 : en attendant, la déclaration se fait en mairie ou via DéclaLoc (on détaille les démarches de déclaration d’un meublé de tourisme en Savoie dans un article dédié). La taxe de séjour se reverse à l’intercommunalité : Grand Lac pour Aix-les-Bains, Grand Chambéry pour Chambéry. Une copropriété peut désormais voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, sous conditions. Et côté énergie, tous les meublés de tourisme devront afficher un DPE entre A et D d’ici 2034.

Airbnb ou location longue durée : trois exemples en Savoie

Assez de théorie. Voici trois exemples de logements loués en courte durée avec une conciergerie, sur l’année 2025 complète. Ce ne sont pas des moyennes : chaque résultat dépend d’un logement, d’un propriétaire, d’un emplacement et de dates ouvertes à la location qui lui sont propres.

Pour comparer avec la location à l’année sans inventer de loyer, on a inversé le calcul : on divise le revenu net annuel de chaque logement par douze. On obtient ainsi le loyer mensuel qu’il aurait fallu toucher en location à l’année pour gagner autant. À vous de le comparer au loyer que votre bien pourrait obtenir. Pour vous situer, le réseau des Observatoires locaux des loyers, qui recense les loyers réellement pratiqués, relève pour l’agglomération d’Aix-les-Bains, en 2025, un loyer médian de 12,6 €/m² par mois hors charges, la moitié des loyers se situant entre 11 et 14,5 €/m². Pour le détail du marché aixois, voyez notre article sur ce que rapporte une location courte durée à Aix-les-Bains.

Fiscalité : ce que la loi Le Meur change dans le calcul

Depuis la loi Le Meur, la fiscalité pèse davantage dans la comparaison. Au micro-BIC, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d’abattement, jusqu’à 15 000 € de recettes. Un meublé classé garde 50 %, jusqu’à 83 600 € pour les recettes 2026. En location nue, le micro-foncier applique aussi 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers.

Concrètement, un logement qui tourne bien, comme la maison des exemples ci-dessous, dépasse vite le plafond du non classé : le faire classer ou passer au régime réel devient alors une décision à anticiper. Les plafonds, le régime réel et les amortissements sont détaillés dans notre article sur la fiscalité de la location saisonnière.

Trois logements, trois résultats

Voici ce qu’ont rapporté ces trois logements en 2025, après les frais de plateforme et les honoraires de conciergerie :

Commençons par le T2. Son revenu net correspond à un loyer d’environ 440 € par mois, dans le bas de la fourchette des loyers d’un T2 dans l’agglomération d’Aix-les-Bains : sur le seul critère du revenu, une location à l’année aurait rapporté davantage. Mais ce logement n’a pas été loué toute l’année. Pour un propriétaire qui veut garder son logement disponible une partie de l’année, la courte durée garde ses atouts : aucune gestion à assurer, pas de locataire à trouver ni de relance en cas de retard de paiement, et la liberté de reprendre ou de vendre son bien quand il le décide.

Le T3 raconte une autre histoire. Pour gagner autant à l’année, il aurait fallu un loyer d’environ 1 060 € par mois hors charges. Posez-vous la question pour votre propre T3 : se louerait-il à ce prix-là ? Si la réponse est non, la courte durée prend l’avantage, à condition que le logement soit capable de remplir son calendrier. Le marché chambérien a ses propres ressorts, que l’on détaille dans notre article sur ce que rapporte une location courte durée à Chambéry.

Avec la maison de famille, l’écart change d’échelle : il faudrait un loyer d’environ 3 450 € par mois à l’année pour atteindre le même revenu. Une maison familiale près du lac répond à une demande de vacances en famille ou entre amis que la location à l’année valorise beaucoup moins bien.

Trois précisions avant d’en tirer des conclusions :

• le net affiché est un net de gestion : il ne déduit ni l’énergie, ni l’internet, ni l’assurance, ni la copropriété, ni l’impôt, alors qu’en location à l’année, le locataire paie en général ses consommations ;
• le loyer équivalent suppose une location à l’année gérée par le propriétaire lui-même : avec des frais d’agence, il faudrait un loyer un peu plus élevé pour faire jeu égal ;
• chaque résultat dépend des dates ouvertes à la location et des semaines gardées par le propriétaire.

Vous voulez savoir ce que donnerait ce calcul pour votre logement ? Envoyez-nous son adresse, sa surface et son loyer actuel. On vous prépare une estimation chiffrée des deux scénarios, sans engagement.

Quel choix selon votre bien et vos objectifs

Location saisonnière ou location à l’année : la vraie question n’est pas de savoir laquelle est « la bonne », mais laquelle correspond à votre bien et à votre situation. Quand on accompagne un propriétaire, on regarde toujours les mêmes critères.

L’emplacement vient en premier. Un logement à quelques minutes à pied du lac, du centre d’Aix ou de la gare de Chambéry se loue facilement à la nuit. Un bien plus isolé, où la voiture est indispensable, aura plus de mal à remplir son calendrier hors saison. Le type de bien compte aussi. Les petits appartements se louent facilement à la nuit, mais leur prix par nuit plus bas limite le revenu final. Les maisons qui accueillent une famille ou un groupe visent une clientèle plus ciblée, avec un potentiel de revenu d’un autre ordre, comme le montrent les exemples ci-dessus.

Viennent ensuite vos propres contraintes. Avez-vous besoin d’un revenu fixe chaque mois pour rembourser un crédit ? Voulez-vous profiter du logement quelques semaines par an ? Envisagez-vous de vendre dans deux ou trois ans ? Selon vos réponses, la balance penche d’un côté ou de l’autre.

Et parfois, la location à l’année l’emporte clairement. C’est le cas quand le règlement de copropriété ferme la porte aux meublés de tourisme, quand le DPE impose de gros travaux avant 2034, ou quand vous ne voulez ni gérer ni déléguer. Dans ces cas-là, on préfère vous le dire franchement plutôt que de vous faire signer un mandat.

Il existe aussi une voie intermédiaire dont on parle peu : la moyenne durée. À Aix-les-Bains, elle porte un nom, les curistes. Une cure thermale prise en charge par l’Assurance Maladie comprend 18 jours de soins, soit environ trois semaines sur place, et l’hébergement reste le plus souvent à la charge du curiste : l’Assurance Maladie ne le rembourse que sous conditions de ressources, et dans la limite d’un forfait. Chaque curiste cherche donc lui-même un logement pour trois semaines.

À Chambéry, des salariés en mission ou en formation cherchent aussi un logement pour quelques mois. Moins de rotations, moins de ménage, un calendrier plus régulier : cette option mérite d’être étudiée. Attention au cadre juridique en revanche. Un séjour de curiste reste en principe du meublé de tourisme, tandis que le bail mobilité, un bail meublé d’un à dix mois, est réservé à des situations précises comme une mission, une formation ou une mutation.

Dernier arbitrage, à part : location meublée ou location nue. En meublé, le bail est plus court, la fiscalité relève des BIC et le logement doit contenir une liste d’équipements minimale. En nu, le bail court sur trois ans et les loyers entrent dans vos revenus fonciers. C’est un choix qui mérite un article à lui seul, et on y reviendra.

Vous hésitez encore ? C’est normal, et c’est précisément le genre de question dont on aime discuter. Appelez-nous ou passez nous voir à Aix-les-Bains : on regarde votre situation ensemble, sans jargon et sans pression.

Le rôle de la conciergerie en courte durée

Dans le match Airbnb ou location longue durée, une question arrive vite : gérer soi-même ou déléguer ? En location à l’année, une agence peut s’en charger moyennant des frais de gestion. En courte durée, c’est le rôle d’une conciergerie, avec un suivi bien plus soutenu au quotidien.

Concrètement, voici ce que nous prenons en charge :

• la création et l’optimisation de votre annonce, avec des photos réalisées par des photographes locaux, puis sa diffusion pour multiplier ses chances d’être réservée ;
• la gestion des prix selon la saison et les événements du territoire ;
• les échanges avec les voyageurs, les arrivées et les départs ;
• le ménage, le linge et les petits dépannages, confiés à des prestataires de la région avec qui nous travaillons depuis longtemps.

Vous gardez la visibilité sur votre calendrier et vos revenus, sans avoir à gérer le quotidien.

Ce service a un coût, et on préfère être clairs dessus. Nous nous rémunérons par une commission sur les revenus locatifs, dont le détail est sur notre page Nos tarifs. Ce mode de rémunération a une conséquence simple : plus votre logement est loué, et bien loué, plus nous sommes rémunérés. Nos intérêts sont donc les mêmes que les vôtres, et c’est ce qui nous pousse à soigner chaque annonce, chaque prix et chaque séjour. Vous l’avez vu dans les exemples plus haut : les honoraires y figurent ligne par ligne, parce qu’une comparaison qui les oublierait ne vous rendrait pas service.

Nous sommes partenaires d’Aix-les-Bains Riviera des Alpes. Et si, après analyse, votre bien est fait pour la location à l’année, on vous le dira.

Envie de déléguer la gestion de votre location courte durée ? Découvrez nos services aux propriétaires ou contactez directement l’équipe : on vous répond rapidement, et toujours par quelqu’un d’ici.

FAQ : vos questions sur Airbnb et la location à l’année